US-Hausverkäufe auf 16-Jahres-Tief: Eigentümer leihen gegen ihr Haus, statt zu verkaufen

Der Verkauf bereits bewohnter Häuser in den USA ist auf den niedrigsten Stand seit sechzehn Jahren gefallen. Der Grund dafür steckt in Millionen Aktenordnern: in Hypothekenunterlagen, die einen Zinssatz festhalten, auf den niemand verzichten möchte. Statt ihr Haus zu verkaufen, nehmen Eigentümer Kredite darauf auf – und bleiben wohnen.

Diese Pattsituation reicht weit über die Büros von Immobilienmaklern hinaus. Erstkäufer müssen inzwischen mit Kreditkosten rechnen, die nahe am höchsten Stand dieses Jahrhunderts liegen. Wer bereits einen günstigen Kredit hat, bleibt am besten, wo er ist. Und die Federal Reserve, die den Druck normalerweise lindern würde, bereitet sich darauf vor, ihn erneut zu verschärfen.

Verkäufe brechen ein, Preise bewegen sich kaum

Die National Association of Realtors teilte mit, dass die Verkäufe bestehender Häuser im Oktober auf eine Jahresrate von 3,75 Millionen gefallen sind. Das entspricht einem Rückgang von 5,5 % gegenüber September und von 8,8 % gegenüber dem Vorjahresmonat. Der Wert ist der niedrigste seit August 2010. Im Mittleren Westen, Süden und Westen gingen die Verkäufe zurück, im Nordosten blieben sie unverändert. Die Preise zeigten sich kaum beeindruckt: Der mittlere Verkaufspreis lag bei 416.700 US-Dollar und damit leicht über dem Vorjahreswert.

Lawrence Yun, Chefökonom des Branchenverbands, machte die Hypothekenzinsen dafür verantwortlich, die „mit Ausnahme eines einzigen Monats im Jahr 2023 auf den höchsten Stand seit 2000 gestiegen sind“. Der durchschnittliche Zinssatz für eine Festhypothek mit 30 Jahren Laufzeit liegt bei etwa 7,2 %. Nach dem in dieser Woche höher als erwartet ausgefallenen Inflationsbericht sprang er innerhalb eines Tages auf 7,30 %, wie Mortgage News Daily berichtete. Während der Pandemie kostete derselbe Kredit nur etwas mehr als 3 %.

Ein alter Kredit mit niedrigem Zins ist mehr wert als ein Umzug

Fast die Hälfte aller ausstehenden Hypotheken in den USA – 49,1 % – war im zweiten Quartal mit höchstens 4 % verzinst. Das geht aus einer Analyse von Realtor.com hervor, die auf Bundesdaten beruht. Wer diesen Kredit gegen einen neuen mit mehr als 7 % Zinsen eintauscht, muss monatlich schnell Hunderte Dollar mehr zahlen. Eigentümer, die Geld benötigen, eröffnen deshalb lieber eine Kreditlinie, die durch den Wert ihres Hauses besichert ist. Die Guthaben auf solchen Kreditlinien stiegen im dritten Quartal um 23 Milliarden Dollar – der stärkste Zuwachs seit 2005 – auf insgesamt 481 Milliarden Dollar, wie die Federal Reserve Bank of New York berichtete.

Die Kreditgeber spüren den Stillstand von beiden Seiten. Die Zahl der Anträge auf Umschuldung lag 57 % unter dem Vorjahreswert, die Zahl der Anträge auf einen Immobilienkauf sank um 18 %. Das teilte die Mortgage Bankers Association mit – und zwar auch dann noch, nachdem ein kurzer Rückgang der Zinsen einige Käufer zurück auf den Markt gelockt hatte.

Der finanzielle Puffer durch Eigenkapital hängt an einem variablen Zinssatz

Yun sieht die Lage eher positiv. Die 88 Millionen Hauseigentümer des Landes seien finanziell überwiegend gut aufgestellt, sagte er. Sinkende Zinsen könnten eine beträchtliche aufgestaute Nachfrage freisetzen. Danielle Hale, Chefökonomin bei Realtor.com, glaubt ebenfalls nicht, dass die Verkaufszahlen dauerhaft so niedrig bleiben. Beide Einschätzungen setzen auf günstigere Kredite – doch Händler wetten auf das Gegenteil. Kreditlinien, die durch den Wert des Eigenheims besichert sind, haben meist variable Zinssätze. Anfang November lag der Durchschnitt laut Bankrate bei 7,49 %. Jede weitere Zinserhöhung der Fed trifft damit genau die Eigentümer, die sich für eine Kreditlinie statt für einen Verkauf entschieden haben. Die ausstehenden Beträge liegen zwar noch deutlich unter dem Höchststand von rund 714 Milliarden Dollar im Jahr 2009, sind inzwischen aber 18 Quartale in Folge gestiegen.

Die Zahlen beschreiben ein amerikanisches Problem. Die meisten Hypotheken in den USA haben eine feste Laufzeit von 30 Jahren. Deshalb halten Eigentümer dort unter Druck lieber an ihren Häusern fest, statt sie zu verkaufen. In Großbritannien, wo die Bank of England ihren Leitzins in diesem Monat auf 4 % angehoben hat und Festzinsangebote üblicherweise nur wenige Jahre gelten, schlagen höhere Zinsen schneller auf die Haushaltsbudgets durch.

Die Fed kommt zusammen, bevor die nächsten Verkaufszahlen vorliegen

Die Verbraucherpreise stiegen im Oktober um 0,4 % – erwartet worden waren 0,3 %. Händler halten eine Zinserhöhung im Dezember inzwischen für sicher: Rund 88 % rechnen mit einem Schritt um einen Viertelprozentpunkt, die übrigen mit einem halben Prozentpunkt. Das zeigt das FedWatch-Tool der CME. Nach der Erhöhung im September liegt die Zielspanne für den Leitzins der Fed bei 3,75 % bis 4 %. Es war die erste Anhebung seit 2023. Die Entscheidungsträger halten am 8. Dezember ihre letzte Sitzung des Jahres ab; die Realtors veröffentlichen am 9. Dezember die Verkaufszahlen für November.

Eine Zinserhöhung verteuert die neue Hypothek für Käufer – und das alte Haus für Eigentümer, die darauf einen Kredit aufgenommen haben, um bleiben zu können.

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